{"id":30468,"date":"2025-10-31T08:00:57","date_gmt":"2025-10-31T08:00:57","guid":{"rendered":"https:\/\/domosistemas.com\/?p=30468"},"modified":"2025-10-31T08:00:57","modified_gmt":"2025-10-31T08:00:57","slug":"el-supremo-cambia-las-reglas-del-alquiler-las-prorrogas-indefinidas-o-casi-son-validas-y-pueden-durar-hasta-30-anos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/domosistemas.com\/?p=30468","title":{"rendered":"El Supremo cambia las reglas del alquiler: las pr\u00f3rrogas indefinidas (o casi) son v\u00e1lidas y pueden durar hasta 30 a\u00f1os"},"content":{"rendered":"<div>\n<p>\n      <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/i.blogs.es\/1b3e2b\/captura-de-pantalla-2025-10-31-a-las-7.50.14\/1024_2000.jpeg\" alt=\"El Supremo cambia las reglas del alquiler: las pr\u00f3rrogas indefinidas (o casi) son v\u00e1lidas y pueden durar hasta 30 a\u00f1os \">\n    <\/p>\n<p>La problem\u00e1tica del <a class=\"text-outboundlink\" href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/asturias-estrena-alquilamoste-programa-que-promete-pisos-alquiler-baratos-peleas-inquilinos-caseros\" data-vars-post-title=\"Esta comunidad aut\u00f3noma crea un programa para ofrecer pisos de alquiler baratos\u2026 y sin peleas entre inquilinos y caseros\" data-vars-post-url=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/asturias-estrena-alquilamoste-programa-que-promete-pisos-alquiler-baratos-peleas-inquilinos-caseros\">alquiler en Espa\u00f1a<\/a> (cada vez <a class=\"text-outboundlink\" href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/alto-precio-no-unico-problema-para-encontrar-vivienda-alquiler-competencia-otros-inquilinos-cada-vez-dura\" data-vars-post-title=\"Encontrar casa en alquiler es cada vez m\u00e1s complicado aunque puedas pagarla: la competencia con otros inquilinos es cada vez m\u00e1s dura\" data-vars-post-url=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/alto-precio-no-unico-problema-para-encontrar-vivienda-alquiler-competencia-otros-inquilinos-cada-vez-dura\">es m\u00e1s dif\u00edcil encontrar casa<\/a>) acaba de dar un nuevo giro que afecta directamente a los contratos de larga duraci\u00f3n. \u00bfHab\u00edas o\u00eddo hablar alguna vez de un <strong>contrato de alquiler indefinido<\/strong>? El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse sobre esta figura.<\/p>\n<p><!-- BREAK 1 --><\/p>\n<p>Aunque no es algo habitual, al formalizar un contrato de arrendamiento \u2014y siempre respetando los l\u00edmites que marca la ley\u2014 las partes pueden pactar una <strong>cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga indefinida<\/strong>. Ahora, el alto tribunal ha aclarado su validez mediante una sentencia que marca un antes y un despu\u00e9s en la regulaci\u00f3n del alquiler de vivienda.<\/p>\n<p><!-- BREAK 2 --><\/p>\n<div class=\"article-asset-video article-asset-normal\">\n<div class=\"asset-content\">\n<div class=\"base-asset-video\">\n<div class=\"js-dailymotion\">\n    <script type=\"application\/json\">\n                          {\"videoId\":\"x9sv38g\",\"autoplay\":true,\"title\":\"1 MES DE USO REAL con el iPHONE 17 PRO MAX: Yo al iPhone le pido M\u00c1S\", \"tag\":\"Webedia-prod\", \"duration\":\"1146\"}\n                  <\/script>\n   <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<p>El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que valida la posibilidad de incluir cl\u00e1usulas de pr\u00f3rroga indefinida en los contratos de arrendamiento de vivienda, <strong>siempre que dichas cl\u00e1usulas hayan sido pactadas libremente<\/strong> entre las partes (arrendador y arrendatario). El fallo, correspondiente a la sentencia 1387\/2025, de 7 de octubre (se puede consultar en <a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/sentencias\/proceso%20laboral\/41\/AN#\">este enlace<\/a>), marca un precedente importante al reconocer la validez de este tipo de acuerdos, dentro del principio de autonom\u00eda de la voluntad que rige los contratos civiles en Espa\u00f1a.<\/p>\n<p><!-- BREAK 3 --><\/p>\n<h2>Lo que motiv\u00f3 la sentencia<\/h2>\n<div class=\"article-asset-image article-asset-large article-asset-center\">\n<div class=\"asset-content\">\n<p>   <img decoding=\"async\" alt=\"Alquila\" class=\"\" src=\"https:\/\/i.blogs.es\/d747c2\/alquila\/450_1000.jpeg\"><\/p><\/div>\n<\/div>\n<p>Los hechos que han motivado la sentencia est\u00e1n relacionados en un conflicto derivado de un contrato de arrendamiento que inclu\u00eda una cl\u00e1usula de <strong>pr\u00f3rroga indefinida a voluntad del inquilino<\/strong>. M\u00e1s tarde el inmueble cambi\u00f3 de propietario y la nueva due\u00f1a demand\u00f3 el desahucio alegando que la pr\u00f3rroga indefinida contraven\u00eda la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.\u00a0<\/p>\n<p><!-- BREAK 4 --><\/p>\n<p>En un primer momento, el\u00a0Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 6 de Burgos\u00a0dio la raz\u00f3n al arrendatario: <strong>e<\/strong><strong>l inquilino se opon\u00eda alegando que el pacto era v\u00e1lido<\/strong>, ya que se hab\u00eda acordado expresamente y respond\u00eda a una inversi\u00f3n importante realizada en la vivienda. El inquilino hab\u00eda llevado a cabo (y costeado) una rehabilitaci\u00f3n completa, necesaria por otra parte y por el esfuerzo las partes pactaron una pr\u00f3rroga indefinida que se a\u00f1adi\u00f3 en un anexo posterior.<\/p>\n<p><!-- BREAK 5 --><\/p>\n<div class=\"article-asset article-asset-normal article-asset-center\">\n<div class=\"desvio-container\">\n<div class=\"desvio\">\n<div class=\"desvio-figure js-desvio-figure\">\n    <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/a-fondo\/vives-alquiler-tu-casero-quiere-que-pagues-tasa-basuras-cuidado-esto-que-realmente-dice-ley\" class=\"pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Si vives de alquiler y tu casero quiere que pagues la tasa de basuras, cuidado: esto es lo que realmente dice la Ley\"><br \/>\n     <img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" alt=\"Si vives de alquiler y tu casero quiere que pagues la tasa de basuras, cuidado: esto es lo que realmente dice la Ley\" width=\"375\" height=\"142\" src=\"https:\/\/i.blogs.es\/14e932\/1366_2000\/375_142.jpeg\"><br \/>\n    <\/a>\n   <\/div>\n<div class=\"desvio-summary\">\n<div class=\"desvio-taxonomy js-desvio-taxonomy\">\n     <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/a-fondo\/vives-alquiler-tu-casero-quiere-que-pagues-tasa-basuras-cuidado-esto-que-realmente-dice-ley\" class=\"desvio-taxonomy-anchor pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Si vives de alquiler y tu casero quiere que pagues la tasa de basuras, cuidado: esto es lo que realmente dice la Ley\">En Xataka Smart Home<\/a>\n    <\/div>\n<p>    <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/a-fondo\/vives-alquiler-tu-casero-quiere-que-pagues-tasa-basuras-cuidado-esto-que-realmente-dice-ley\" class=\"desvio-title js-desvio-title pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Si vives de alquiler y tu casero quiere que pagues la tasa de basuras, cuidado: esto es lo que realmente dice la Ley\">Si vives de alquiler y tu casero quiere que pagues la tasa de basuras, cuidado: esto es lo que realmente dice la Ley<\/a>\n   <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<p>La nueva propietaria recurri\u00f3 y en esta ocasi\u00f3n, la\u00a0Audiencia Provincial\u00a0confirm\u00f3 la decisi\u00f3n si bien <strong>estableci\u00f3 un l\u00edmite temporal<\/strong>: la duraci\u00f3n tendr\u00eda un tope de\u00a030 a\u00f1os\u00a0citando la\u00a0<a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/daeccaa8305b1f1c\/20091008\">sentencia del Tribunal Supremo 582\/2009, de 9 de septiembre<\/a>.<\/p>\n<p><!-- BREAK 6 --><\/p>\n<p>La nueva propiedad volvi\u00f3 a recurrir en casaci\u00f3n alegando que los tribunales hab\u00edan fijado una duraci\u00f3n no solicitada, pero <strong>el Supremo rechaz\u00f3 ese argumento<\/strong> y se\u00f1al\u00f3 que, para resolver el caso, era imprescindible determinar la duraci\u00f3n del contrato conforme al <a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;p=20250103&amp;tn=1#art1543\">art\u00edculo 1543<\/a> del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p><!-- BREAK 7 --><\/p>\n<h2>La resoluci\u00f3n del caso<\/h2>\n<div class=\"article-asset-image article-asset-large article-asset-center\">\n<div class=\"asset-content\">\n<div class=\"caption-img \">\n                    <a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/pixabay.com\/es\/users\/geralt-9301\/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3701777\"><\/p>\n<p>    <img decoding=\"async\" alt=\"Alquiler\" class=\"\" src=\"https:\/\/i.blogs.es\/580e52\/captura-de-pantalla-2024-12-04-a-las-8.18.25\/450_1000.jpeg\"><br \/>\n     <\/a><\/p>\n<p>        <span>Imagen | Gerd Altmann en Pixabay<\/span>\n   <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<p>Sin embargo, el <strong>Tribunal Supremo desestim\u00f3 esta pretensi\u00f3n<\/strong>, concluyendo que la cl\u00e1usula era v\u00e1lida siempre que hubiera sido acordada de manera expresa, no resultara abusiva, no cause perjuicio al arrendatario (<a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003&amp;b=15&amp;tn=1&amp;p=19941125#a6\">art\u00edculo 6<\/a> de la LAU) y no infringiera normas imperativas (deb\u00eda tener un l\u00edmite m\u00e1ximo temporal.)<\/p>\n<p><!-- BREAK 8 --><\/p>\n<p>Las pr\u00f3rrogas indefinidas son v\u00e1lidas si han sido pactadas libremente entre las partes, siempre que no se conviertan en arrendamientos perpetuos, <strong>estableciendo como tope <\/strong><strong>una duraci\u00f3n m\u00e1xima de treinta a\u00f1os<\/strong><strong>.<\/strong> Este tope se fija por analog\u00eda con el r\u00e9gimen del usufructo regulado en el C\u00f3digo Civil (\u00a0<a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;p=20250103&amp;tn=1#art515\">art\u00edculo 515<\/a>), lo que garantiza la seguridad jur\u00eddica tanto para arrendadores como para arrendatarios.<\/p>\n<p><!-- BREAK 9 --><\/p>\n<p>El fallo refuerza as\u00ed el principio de autonom\u00eda contractual y <strong>permite que las partes pacten condiciones m\u00e1s amplias<\/strong> que las previstas por la LAU, siempre que exista equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes. No obstante, tambi\u00e9n introduce un l\u00edmite temporal que evita abusos o situaciones de indefinici\u00f3n jur\u00eddica prolongada.<\/p>\n<p><!-- BREAK 10 --><\/p>\n<div class=\"article-asset article-asset-normal article-asset-center\">\n<div class=\"desvio-container\">\n<div class=\"desvio\">\n<div class=\"desvio-figure js-desvio-figure\">\n    <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/alquilar-casa-8eur-m2-al-mes-posible-estos-25-municipios-baratos-espana-idealista\" class=\"pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Los 25 municipios m\u00e1s baratos para alquilar casa en Espa\u00f1a: hay viviendas por menos de 8\u20ac\/m2\"><br \/>\n     <img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" alt=\"Los 25 municipios m\u00e1s baratos para alquilar casa en Espa\u00f1a: hay viviendas por menos de 8\u20ac\/m2\" width=\"375\" height=\"142\" src=\"https:\/\/i.blogs.es\/583019\/ayuntamiento_de_linares\/375_142.jpeg\"><br \/>\n    <\/a>\n   <\/div>\n<div class=\"desvio-summary\">\n<div class=\"desvio-taxonomy js-desvio-taxonomy\">\n     <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/alquilar-casa-8eur-m2-al-mes-posible-estos-25-municipios-baratos-espana-idealista\" class=\"desvio-taxonomy-anchor pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Los 25 municipios m\u00e1s baratos para alquilar casa en Espa\u00f1a: hay viviendas por menos de 8\u20ac\/m2\">En Xataka Smart Home<\/a>\n    <\/div>\n<p>    <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/alquilar-casa-8eur-m2-al-mes-posible-estos-25-municipios-baratos-espana-idealista\" class=\"desvio-title js-desvio-title pivot-outboundlink\" data-vars-post-title=\"Los 25 municipios m\u00e1s baratos para alquilar casa en Espa\u00f1a: hay viviendas por menos de 8\u20ac\/m2\">Los 25 municipios m\u00e1s baratos para alquilar casa en Espa\u00f1a: hay viviendas por menos de 8\u20ac\/m2<\/a>\n   <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<p>En la pr\u00e1ctica, este pronunciamiento tiene <strong>un impacto directo en el sector inmobiliario<\/strong> tanto para los inquilinos como para los propietarios:<\/p>\n<ul>\n<li value=\"1\">Para los primeros significa que si su contrato incluye una cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga indefinida v\u00e1lidamente pactada, podr\u00e1n permanecer en la vivienda <strong>hasta un m\u00e1ximo de treinta a\u00f1os<\/strong>, salvo incumplimiento o causa legal de resoluci\u00f3n.\u00a0<\/li>\n<li value=\"2\">Para los propietarios, supone que <strong>no podr\u00e1n declarar la finalizaci\u00f3n del contrato de manera unilateral<\/strong> mientras esa cl\u00e1usula est\u00e9 vigente, aunque el l\u00edmite temporal fijado por el Supremo les otorga cierta seguridad.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Adem\u00e1s la sentencia recuerda que, si el arrendador es persona f\u00edsica, sigue existiendo la posibilidad de <strong>recuperar la vivienda por necesidad propia o de familiares directos<\/strong>, seg\u00fan lo previsto en el <a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003&amp;b=15&amp;tn=1&amp;p=19941125#a9\">art\u00edculo 9.3<\/a> de la LAU. En conjunto, el fallo del Supremo introduce un equilibrio entre la libertad contractual y la protecci\u00f3n frente a la perpetuidad de los contratos de alquiler.<\/p>\n<p><!-- BREAK 11 --><\/p>\n<p>Imagen portada |\u00a0<a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.pexels.com\/es-es\/foto\/manos-casa-hogar-llave-8292791\/\">RDNE Stock project<\/a><\/p>\n<p>V\u00eda | <a rel=\"noopener, noreferrer\" href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2025\/10\/30\/869843-el-supremo-valida-la-prorroga-indefinida-en-contratos-de-alquiler-hasta-30-anos-de?amp\">Idealista<\/a><\/p>\n<p>En Xataka SmartHome |\u00a0<a class=\"text-outboundlink\" href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/asi-seran-nuevas-ayudas-para-vivienda-gobierno-alquiler-opcion-a-compra-asequible\" data-vars-post-title=\"As\u00ed ser\u00e1n las nuevas ayudas para vivienda del Gobierno: alquiler con opci\u00f3n a compra m\u00e1s asequible\" data-vars-post-url=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/asi-seran-nuevas-ayudas-para-vivienda-gobierno-alquiler-opcion-a-compra-asequible\" target=\"_blank\">As\u00ed ser\u00e1n las nuevas ayudas para vivienda del Gobierno: alquiler con opci\u00f3n a compra m\u00e1s asequible<\/a><\/p>\n<p><script>\n (function() {\n  window._JS_MODULES = window._JS_MODULES || {};\n  var headElement = document.getElementsByTagName('head')[0];\n  if (_JS_MODULES.instagram) {\n   var instagramScript = document.createElement('script');\n   instagramScript.src = 'https:\/\/platform.instagram.com\/en_US\/embeds.js';\n   instagramScript.async = true;\n   instagramScript.defer = true;\n   headElement.appendChild(instagramScript);\n  }\n })();\n<\/script><\/p>\n<p> &#8211; <br \/> La noticia<br \/>\n      <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/hogar\/supremo-cambia-reglas-alquiler-prorrogas-indefinidas-casi-validas-pueden-durar-30-anos?utm_source=feedburner&amp;utm_medium=feed&amp;utm_campaign=31_Oct_2025\"><br \/>\n       <em> El Supremo cambia las reglas del alquiler: las pr\u00f3rrogas indefinidas (o casi) son v\u00e1lidas y pueden durar hasta 30 a\u00f1os  <\/em><br \/>\n      <\/a><br \/>\n      fue publicada originalmente en<br \/>\n      <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/?utm_source=feedburner&amp;utm_medium=feed&amp;utm_campaign=31_Oct_2025\"><br \/>\n       <strong> Xataka Smart Home <\/strong><br \/>\n      <\/a><br \/>\n             por <a href=\"https:\/\/www.xatakahome.com\/autor\/jose-antonio-carmona?utm_source=feedburner&amp;utm_medium=feed&amp;utm_campaign=31_Oct_2025\"><br \/>\n        Jose Antonio Carmona<br \/>\n       <\/a><br \/>\n      . <\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La problem\u00e1tica del alquiler en Espa\u00f1a (cada vez es m\u00e1s dif\u00edcil encontrar casa) acaba de dar un nuevo giro que afecta directamente a los contratos de larga duraci\u00f3n. \u00bfHab\u00edas o\u00eddo hablar alguna vez de un contrato de alquiler indefinido? El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse sobre esta figura. Aunque no es algo habitual, al formalizar &hellip; <a href=\"https:\/\/domosistemas.com\/?p=30468\" class=\"more-link\">Sigue leyendo <span class=\"screen-reader-text\">El Supremo cambia las reglas del alquiler: las pr\u00f3rrogas indefinidas (o casi) son v\u00e1lidas y pueden durar hasta 30 a\u00f1os<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-30468","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-xataka"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/30468","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=30468"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/30468\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=30468"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=30468"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/domosistemas.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=30468"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}