La problemática del alquiler en España (cada vez es más difícil encontrar casa) acaba de dar un nuevo giro que afecta directamente a los contratos de larga duración. ¿Habías oído hablar alguna vez de un contrato de alquiler indefinido? El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse sobre esta figura.
Aunque no es algo habitual, al formalizar un contrato de arrendamiento —y siempre respetando los límites que marca la ley— las partes pueden pactar una cláusula de prórroga indefinida. Ahora, el alto tribunal ha aclarado su validez mediante una sentencia que marca un antes y un después en la regulación del alquiler de vivienda.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que valida la posibilidad de incluir cláusulas de prórroga indefinida en los contratos de arrendamiento de vivienda, siempre que dichas cláusulas hayan sido pactadas libremente entre las partes (arrendador y arrendatario). El fallo, correspondiente a la sentencia 1387/2025, de 7 de octubre (se puede consultar en este enlace), marca un precedente importante al reconocer la validez de este tipo de acuerdos, dentro del principio de autonomía de la voluntad que rige los contratos civiles en España.
Lo que motivó la sentencia
Los hechos que han motivado la sentencia están relacionados en un conflicto derivado de un contrato de arrendamiento que incluía una cláusula de prórroga indefinida a voluntad del inquilino. Más tarde el inmueble cambió de propietario y la nueva dueña demandó el desahucio alegando que la prórroga indefinida contravenía la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Burgos dio la razón al arrendatario: el inquilino se oponía alegando que el pacto era válido, ya que se había acordado expresamente y respondía a una inversión importante realizada en la vivienda. El inquilino había llevado a cabo (y costeado) una rehabilitación completa, necesaria por otra parte y por el esfuerzo las partes pactaron una prórroga indefinida que se añadió en un anexo posterior.
La nueva propietaria recurrió y en esta ocasión, la Audiencia Provincial confirmó la decisión si bien estableció un límite temporal: la duración tendría un tope de 30 años citando la sentencia del Tribunal Supremo 582/2009, de 9 de septiembre.
La nueva propiedad volvió a recurrir en casación alegando que los tribunales habían fijado una duración no solicitada, pero el Supremo rechazó ese argumento y señaló que, para resolver el caso, era imprescindible determinar la duración del contrato conforme al artículo 1543 del Código Civil.
La resolución del caso
Imagen | Gerd Altmann en Pixabay
Sin embargo, el Tribunal Supremo desestimó esta pretensión, concluyendo que la cláusula era válida siempre que hubiera sido acordada de manera expresa, no resultara abusiva, no cause perjuicio al arrendatario (artículo 6 de la LAU) y no infringiera normas imperativas (debía tener un límite máximo temporal.)
Las prórrogas indefinidas son válidas si han sido pactadas libremente entre las partes, siempre que no se conviertan en arrendamientos perpetuos, estableciendo como tope una duración máxima de treinta años. Este tope se fija por analogía con el régimen del usufructo regulado en el Código Civil ( artículo 515), lo que garantiza la seguridad jurídica tanto para arrendadores como para arrendatarios.
El fallo refuerza así el principio de autonomía contractual y permite que las partes pacten condiciones más amplias que las previstas por la LAU, siempre que exista equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes. No obstante, también introduce un límite temporal que evita abusos o situaciones de indefinición jurídica prolongada.
En la práctica, este pronunciamiento tiene un impacto directo en el sector inmobiliario tanto para los inquilinos como para los propietarios:
- Para los primeros significa que si su contrato incluye una cláusula de prórroga indefinida válidamente pactada, podrán permanecer en la vivienda hasta un máximo de treinta años, salvo incumplimiento o causa legal de resolución.
- Para los propietarios, supone que no podrán declarar la finalización del contrato de manera unilateral mientras esa cláusula esté vigente, aunque el límite temporal fijado por el Supremo les otorga cierta seguridad.
Además la sentencia recuerda que, si el arrendador es persona física, sigue existiendo la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad propia o de familiares directos, según lo previsto en el artículo 9.3 de la LAU. En conjunto, el fallo del Supremo introduce un equilibrio entre la libertad contractual y la protección frente a la perpetuidad de los contratos de alquiler.
Imagen portada | RDNE Stock project
Vía | Idealista
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La noticia
El Supremo cambia las reglas del alquiler: las prórrogas indefinidas (o casi) son válidas y pueden durar hasta 30 años
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Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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