Con el panorama de la vivienda en España cada vez más complicado —y pese a las iniciativas llamativas que intentan darle respuesta—, la normativa busca adaptarse para ofrecer nuevas herramientas que ayuden a corregir un problema que, según las encuestas, se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos. Tanto vivir en propiedad como hacerlo de alquiler se ha vuelto, hoy en día, un auténtico desafío.
La nueva Ley por el derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) llegó con el objetivo de cambiar por completo el panorama del alquiler en España. Desde su entrada en vigor, los inquilinos están más protegidos que nunca, especialmente frente a propietarios que deciden no renovar el contrato. Ahora te vamos a explicar los detalles que permiten que esto sea posible.
Cuánto dura un contrato de alquiler según la ley
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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una duración mínima para los contratos de vivienda habitual. Puede ser de 5 años, si el propietario es una persona física o de 7 años, si el propietario es una empresa o persona jurídica.
Durante ese tiempo, el arrendador no puede dar por terminado el contrato a voluntad, salvo que necesite la vivienda para uso propio o de un familiar directo, y lo comunique de forma justificada y dentro de los plazos que marca la ley.
Lo que no todo el mundo sabe es que hay casos en los que el arrendatario puede seguir viviendo en la vivienda incluso aunque el casero no quiera. Vamos a ver cuales son esas posibilidades.
Prórroga automática si el propietario no avisa a tiempo
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Una vez que se cumplen esos 5 o 7 años, el contrato no finaliza automáticamente. La ley prevé una prórroga tácita de tres años si ninguna de las partes comunica su intención de finalizarlo. En este caso hay que tener en cuenta que existen unos plazos clave según la LAU (artículo 10) y así lo explican en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana:
- El casero debe avisar con 4 meses de antelación si no quiere renovar.
- El inquilino tiene 2 meses para comunicar si desea marcharse.
“Desde 2019 se establece que, transcurridos los cinco primeros años del contrato, (7 si el arrendador es persona jurídica), el arrendador-propietario debe comunicar al menos con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovarlo. Por su parte, el inquilino deberá comunicarlo al menos con dos meses de antelación”.
“De lo contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Durante estos tres años, el inquilino podrá comunicar su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades. Art. 10 LAU”.
Si el propietario no respeta ese plazo o no lo comunica correctamente (por escrito y con acuse de recibo), el contrato se prorroga automáticamente, y el inquilino puede seguir en la vivienda en las mismas condiciones.
Qué pasa si el casero quiere recuperar la vivienda
El propietario solo puede recuperar la vivienda antes de tiempo en casos concretos, y siempre cumpliendo ciertos requisitos fijados en el artículo 9.3 de la LAU. El propietario puede recuperar la vivienda tras un año de contrato solo si la necesita para él o un familiar directo, avisando con dos meses de antelación y siempre que esta opción figure en el contrato. Si no ocupa la vivienda en tres meses, el inquilino podrá reclamar volver al alquiler o recibir una indemnización, según el citado artículo.
Dicho de forma más clara, esto es lo que debes tener en cuenta:
- Que la necesite para él, su cónyuge o un familiar en primer grado.
- Que lo comunique con al menos dos meses de antelación.
- Y que realmente la ocupe en el plazo máximo de tres meses.
Si no cumple estos requisitos, el contrato sigue vigente y el inquilino mantiene su derecho de permanencia.
Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad
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Una de las principales novedades de la Ley 12/2023 es que, si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social, puede solicitar una prórroga extraordinaria del contrato.
Durante ese tiempo y según el artículo 10.2 de la citada Ley, el propietario no puede desalojar al inquilino, y la administración pública puede intervenir para garantizar una alternativa habitacional.
“Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”.
Eso sí, el inquilino debe solicitar a los servicios sociales un informe de vulnerabilidad y presentarlo al juzgado para que este pueda considerar la suspensión del desahucio
Límites a las subidas de alquiler y zonas tensionadas
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Otro cambio importante que introduce la Ley de Vivienda es la limitación de las subidas del alquiler. No todo vale a la hora de incrementar el precio en el contrato de alquiler. Además, desde 2025, el incremento según el IPC ha pasado a ser reemplazado por el INE.
- En 2024, el incremento máximo permitido fue del 3 %.
- Desde 2025, las actualizaciones se harán según un nuevo índice de referencia del INE, que sustituye al IPC tradicional.
Además, en las zonas declaradas tensionadas, el precio del nuevo contrato no puede superar el valor del anterior, salvo mejoras o rehabilitaciones justificadas.
Qué debes tener en cuenta como casero o inquilino
Por lo tanto y si tienes un contrato de alquiler en vigor o a punto de finalizar, esto es, a modo de resumen, lo que debes tener en cuenta:
- Si el casero no comunica con 4 meses de antelación su decisión de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente.
- Si el inquilino quiere marcharse, debe avisar con 2 meses de antelación.
- Si existe situación de vulnerabilidad, puede solicitar una prórroga extraordinaria.
- En zonas tensionadas, el precio se ajusta al índice oficial del INE, no al IPC.
El usuario debe tener en cuenta que si el contrato está próximo a vencer y el casero (arrendador) no ha comunicado que quiere dar por finalizado el contrato, el inquilino podrá seguir viviendo en la casa legalmente bajo las condiciones actuales, amparado por la Ley de Vivienda y la LAU reformada.
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En Xataka SmartHome | Vivo de alquiler y quiero saber cuánto puede subirme el precio el dueño del piso: esto es lo que dice la Ley
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La noticia
La nueva Ley de la vivienda en España: cuándo puedes seguir en tu casa aunque el casero no quiera renovar
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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