Estamos viviendo una sucesión constante de borrascas que está dejando el país patas arriba. Tanto es así que algunos expertos coinciden en que se trata de una situación poco habitual: el paso de varios frentes fríos está poniendo a prueba nuestra paciencia… y también muchas infraestructuras.
En casa toca plantarle cara al agua y a las bajas temperaturas. El problema se agrava cuando el frío aprieta y la calefacción decide dejar de funcionar, y ahí aparece la pregunta del millón si vives de alquiler: ¿quién paga, el propietario o el inquilino? En este caso no hay una única respuesta, así que vamos a intentar dejarlo todo claro.
En este caso, como casi siempre, lo más importante es mirar qué dice la normativa. Y aquí la referencia clave es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El “pero” es que, aunque la ley intenta poner orden, en la práctica lo que realmente manda es el origen de la avería: de ahí depende quién acaba pagando, algo que también recuerdan desde la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios).
Lo que dice la ley. La LAU obliga al arrendador a realizar, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño sea culpa del inquilino. La SAP Madrid 14/3/2013 es un buen ejemplo.
“La renovación o sustitución de una instalación de calefacción defectuosa, susceptible de crear un peligro real para la vida de sus moradores y destrucción de la vivienda arrendada, o simplemente una grave incomodidad, incumbe sin duda al arrendador conforme a lo dispuesto en el artículo 21.1. de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que le impone la obligación legal de hacer reparaciones a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada…”.
A su vez, el inquilino debe avisar al propietario en cuanto detecte que hace falta una reparación. En resumen: la clave para saber quién asume el gasto está en la naturaleza de la avería.
Por un lado, es responsabilidad del casero cuando hablamos de conservación. Es decir, tiene que pagar las reparaciones indispensables para que la vivienda siga siendo habitable (por ejemplo, arreglar una tubería interior o una gotera del tejado). Y ojo con esto: no puede subirte el alquiler por cumplir con esa obligación.
Ahora bien, el inquilino tampoco se libra: le corresponden las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario, como cambiar un grifo que gotea, un bombín de la cerradura o un cristal roto. Para tenerlo claro lo mejor es ver ejemplos prácticos:
- Lo paga el propietario: si la caldera muere por vieja, por un fallo técnico interno o simplemente porque ha cumplido su ciclo de vida, la factura es para el propietario.
- Lo paga el propietario: igualmente, cualquier reparación costosa que no sea culpa del mal uso del inquilino recae sobre la propiedad.
- Lo paga el inquilino: si se trata de pequeñas reparaciones, un ajuste sencillo, un purgado de radiadores o un arreglo de bajo coste (habitualmente por debajo de los 100-150 euros, según el criterio de muchos tribunales), le toca pagar al inquilino.
- El mismo que paga en caso de negligencia. Si la calefacción se rompe porque se manipuló mal o se descuidaron las revisiones básicas, la ley no protege al arrendatario. En este caso, el responsable es quien causó el daño.
Esto sería lo ideal en un mundo perfecto, pero no siempre es tan fácil. El problema es que la ley no concreta cuánto dinero se considera una pequeña reparación ni define con precisión qué entra dentro del desgaste normal. Por eso, si el caso acaba ante un juez, se analiza el daño y, una vez acreditado, se determina quién es el responsable de asumir la reparación.
- Si eres el propietario: Debes demostrar que el daño existe.
- Si eres el inquilino: Debes demostrar que cuidaste la casa con diligencia y que la avería no fue por tu culpa, sino por el paso del tiempo o un defecto de la vivienda.
Un ejemplo lo podemos ver en la sentencia de 23/11/2022 de la Audiencia Provincial de Barcelona por la que se obligó al inquilino a pagar una reparación de caldera de 93,17 euros que había descontado por su cuenta de la renta, al considerar que no era una reparación extraordinaria y que correspondía asumirla al arrendatario.
Foto de Hong Son
Obligaciones de arrendador y arrendatario. Al terminar el contrato, el inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, aceptando el desgaste normal por el paso del tiempo, pero reparando los daños que le sean imputables.
Además, hay dos casos que favorecen al propietario: se entiende que la vivienda se entregó en buen estado (por eso es clave inventario y fotos al inicio) y también que el inquilino, como poseedor, responde del deterioro salvo que demuestre que ocurrió sin culpa y actuó con diligencia. Por eso importa cuándo aparece la avería, conviene comunicar cuanto antes los problemas detectados y es recomendable contar con un seguro de responsabilidad civil.
La mayoría de las disputas por la fianza ocurren al terminar el contrato. La ley presume que te entregaron la casa en perfecto estado; si al salir algo está roto, se asume que es culpa del inquilino a menos que este demuestre lo contrario.
Tres consejos para evitar problemas
Para que la fianza no vuele o la relación no se congele, ten en cuenta estos puntos clave:
- Documenta todo desde el minuto uno: haz fotos y revisa que todo funcione al entrar. El inventario inicial es tu mejor escudo legal.
- La comunicación es sagrada: si notas un ruido extraño en la caldera, avisa por escrito (WhatsApp o email) de inmediato. Esperar a que se rompa del todo solo complica saber de quién es la culpa.
- No te tomes la justicia por tu mano: jamás dejes de pagar una parte del alquiler para compensar un arreglo que has pagado tú sin antes haber llegado a un acuerdo firmado con el dueño.
En Xataka SmartHome | Después de muchos años probando trucos para ahorrar en calefacción, estos son los que realmente me han funcionado
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La noticia
El aviso definitivo de la OCU para inquilinos: quién paga la reparación de la calefacción si vives de alquiler
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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