Tener calefacción central es una gran ventaja, pero también implica estar sujeto a lo que marque la comunidad de vecinos. No solo en aspectos como los horarios de encendido, sino también cuando surgen averías o reparaciones. Y aquí es donde aparece la duda de siempre: si se estropea uno o varios radiadores en casa, ¿quién se hace cargo del arreglo? ¿Puede la comunidad poner pegas?
Cuando la calefacción es individual, no hay mucho que discutir: el mantenimiento y las reparaciones corren a cargo del propietario de la vivienda. El problema llega cuando la caldera es comunitaria, porque entonces entran en juego más normas y responsabilidades. Vamos a intentar aclararlo, aunque no es un asunto tan sencillo como parece.
¿Quién gestiona la calefacción?
En los edificios con caldera comunitaria, la situación cambia por completo. Es la comunidad de vecinos la que debe gestionar el mantenimiento del sistema de calefacción —caldera y circuito común incluidos—, tal y como establece el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios).
Esto significa que la comunidad, como titular de la instalación, es la responsable de contratar a una empresa autorizada, realizar las inspecciones obligatorias y conservar toda la documentación relacionada con la calefacción.
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Ahora bien, hay matices importantes. La comunidad puede quedar exenta de asumir ciertas reparaciones dentro de una vivienda concreta si existen normas internas que regulen el uso o las modificaciones del sistema, algo habitual en comunidades grandes o mancomunidades. En estos casos, el propietario debe ajustarse a esas reglas, sobre todo si va a hacer reformas o cambios en su instalación.
Las comunidades de propietarios suelen establecer fechas concretas para el vaciado de la caldera y avisar con antelación, de modo que los vecinos puedan aprovechar ese periodo para realizar reformas o reparaciones
Algunas comunidades de propietarios fijan en sus estatutos cuándo se puede realizar el vaciado de la caldera, que normalmente se lleva a cabo en primavera, cuando la calefacción ya está apagada. Este periodo puede durar varios días o semanas, en función de las necesidades de los vecinos.
Tal y como afirman en Gruposerpaz de administradores de fincas, aunque se puede solicitar un vaciado fuera de las fechas previstas, la comunidad puede rechazarlo. Si se autoriza, lo habitual es que el propietario asuma el coste del vaciado y posterior llenado del circuito y que la actuación se realice en el momento menos molesto para el resto de vecinos.
Qué dice la ley
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De entrada ya te adelanto que la comunidad no puede negarse automáticamente a vaciar la calefacción central si es necesario para arreglar los radiadores de un piso. Pero hay que matizar distintos aspectos.
En España, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la práctica habitual en comunidades de vecinos, la comunidad no puede negarse de forma injustificada a vaciar, total o parcialmente, la caldera o el circuito de calefacción central cuando es necesario para reparar los radiadores de una vivienda, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
La calefacción central —incluida la caldera, el circuito general y el agua del sistema— tiene la consideración de elemento común, conforme al artículo 396 del Código Civil y al artículo 3 de la LPH. Por tanto, su gestión y control corresponden a la comunidad de propietarios.
El artículo 9.1.b de la LPH establece que cada propietario debe mantener su vivienda en buen estado sin causar daños a los elementos comunes, pero también reconoce su derecho a realizar las reparaciones necesarias para el correcto uso de su vivienda.
“Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.
Además, el artículo 9.1.c obliga a permitir en los pisos las actuaciones necesarias sobre elementos comunes, un principio que, por analogía y por criterio jurisprudencial, también se aplica a la comunidad cuando la actuación sobre un elemento común es imprescindible para reparar uno privativo, como un radiador.
“Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.
El propietario paga. Por tanto y según la normativa, la comunidad no debería negarse cuando el vaciado del circuito es técnicamente imprescindible, la actuación es puntual y justificada, y el propietario asume el coste de la reparación de sus radiadores, así como los gastos derivados del vaciado, llenado y purgado del sistema.
Pero la comunidad sí que podría negarse o retrasar la reparación (es normal esperar a que termine la temporada de frío) en varios supuestos:
- Si la petición no está técnicamente justificada.
- Si supone un perjuicio grave o prolongado para el resto de vecinos —por ejemplo, cortar la calefacción en pleno invierno sin urgencia—.
- Si se pretende realizar sin coordinación, sin avisar previamente o sin la intervención de un técnico cualificado.
La jurisprudencia suele ser clara en este punto: la comunidad debe colaborar y facilitar la actuación cuando esta es necesaria para el mantenimiento de una vivienda, siempre que no se altere el sistema común, no se trasladen costes a la comunidad y se realice en el momento menos perjudicial posible para el conjunto de los vecinos.
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Se me ha roto un radiador con calefacción central: ¿puede la comunidad impedir que se vacíe la caldera para arreglarlo?
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por
Jose Antonio Carmona
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