En los últimos meses, y si sigues la actualidad informativa, probablemente habrás oído hablar del creciente problema de la vivienda en España. En lo que respecta al mercado del alquiler, con precios en constante aumento, muchos inquilinos se preguntan qué sucede cuando el propietario decide no renovar el contrato. En Internet circulan todo tipo de opiniones, algunas erróneas, que aseguran que el arrendatario puede permanecer en la vivienda bajo ciertas condiciones.
Por eso, y con el objetivo de aportar claridad sobre este asunto, vamos a detallar los supuestos que, conforme a la normativa vigente en España, permiten que un inquilino pueda seguir residiendo en el inmueble incluso cuando el arrendador manifieste su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Ya sea en régimen de compra o alquiler, la vivienda constituye un derecho básico reconocido por la Constitución Española en su artículo 47. Por este motivo, cualquier novedad relacionada con esta materia suele ocupar espacios destacados en los medios de comunicación.
Para comprender con precisión qué regula el alquiler de viviendas en España y despejar dudas, es imprescindible acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece el marco legal aplicable a estas situaciones.
Esta normativa establece de forma clara los supuestos concretos en los que un inquilino puede continuar en la vivienda, incluso si el arrendador no desea renovar el contrato, siempre que se cumplan determinados requisitos legales. Una normativa que afecta no es nueva y que afecta a todos los contratos firmados a partir de marzo de 2019.
Prórroga obligatoria
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En primer lugar y para empezar, hay que tener en cuenta cuál es la duración máxima del contrato de alquiler que determina la ley. En el artículo 9.3 se establece que el contrato tendrá una duración máxima de cinco o siete años, según se trate de una persona física o jurídica.
“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
“El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición”.
Según este texto, se podrá prorrogar el contrato de forma automática (hasta 5 o 7 años). Esto afecta a contratos firmados a partir de marzo de 2019:
- Si el arrendador es una persona física: el inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años.
- Si el arrendador es una persona jurídica (empresa): el plazo se extiende hasta 7 años.
Durante este tiempo, el propietario no puede negarse a renovar salvo por lo que estable el artículo 9.3 de la LAU.
El arrendador, si es persona física, puede evitar la prórroga obligatoria del contrato tras el primer año si en el contrato se especificó expresamente que necesitaría la vivienda antes de cinco años para residir en ella él mismo, un familiar de primer grado o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Para ello, debe comunicarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación, indicando la causa, y el arrendatario deberá devolver la vivienda en ese plazo, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
Prórroga tácita
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Más allá de los plazos establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, el artículo 10 indica que, una vez transcurridos los 5 o 7 años de duración obligatoria (según se trate de persona física o jurídica), si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato con la antelación legal requerida —al menos 4 meses en el caso del arrendador y 2 meses en el caso del inquilino—, el contrato se prorrogará automáticamente por un año más. Esta prórroga podrá repetirse de forma anual mientras no se notifique lo contrario dentro del plazo correspondiente.
“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.
Cómo complemento a todo lo visto anteriormente, la LAU se refieren concreto a la situación en zonas calificadas como tensionadas. Cuando una vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de alquiler por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, una vez finalizadas las prórrogas legal y tácita. Durante este periodo, se mantienen las condiciones del contrato original, y el arrendador estará obligado a aceptarla, salvo que:
- Se haya pactado algo distinto entre las partes,
- Se haya firmado un nuevo contrato con las limitaciones de renta establecidas, o
- El arrendador haya notificado que necesita la vivienda para uso propio o de familiares, en los términos del artículo 9.3 de la LAU.
Situación de vulnerabilidad
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Cuando el contrato de alquiler llega a su fin, antes de proceder con la renovación o un posible desalojo, existe la posibilidad de prorrogarlo judicialmente, según establece el artículo 10.2 de la LAU, pero solo si así lo acuerda un juzgado y siempre que el inquilino se encuentre en una situación de vulnerabilidad —por ejemplo, en casos que afecten a menores, personas mayores, personas con discapacidad o sin alternativa habitacional—. Esta medida se aplica especialmente cuando el arrendador es un gran tenedor, es decir, una persona o entidad que posee más de diez propiedades urbanas.
“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”.
Imagen | Idealista
Por último, como posible causa de prórroga del contrato más allá del plazo inicialmente acordado, es fundamental cumplir con los requisitos legales de tiempo y forma.
Si el arrendador no comunica por escrito y con la antelación establecida por la ley su intención de no renovar el contrato, este se prorrogará automáticamente, y el inquilino tendrá derecho a continuar en la vivienda en las mismas condiciones.
Ya lo hemos visto antes. El arrendador debe notificar al inquilino su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de:
- Cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato, ya sea:
al término de los 5 años de duración obligatoria (si el arrendador es persona física),
o de los 7 años (si el arrendador es persona jurídica).
- También aplica antes de la prórroga tácita de un año, que ocurre automáticamente si no se avisa en plazo.
Para evitar malentendidos y aunque la ley no impone un medio específico, lo más recomendable es comunicar la finalización del contrato mediante un medio que genere prueba documental y constancia fehaciente de la comunicación, por lo que se recomienda utilizar:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (lo más habitual y seguro)
- Carta certificada con acuse de recibo
- Telegrama con prueba de entrega
- Entrega personal con firma del inquilino (menos recomendable si no se puede acreditar luego)
Esta notificación debe incluir los datos completos del arrendador y del inquilino, la identificación de la vivienda, la fecha de inicio y fin del contrato y el motivo de la finalización.
- Datos del arrendador e inquilino (nombre, DNI, dirección)
- Identificación del inmueble
- Fecha de firma y finalización del contrato
- Declaración expresa de la voluntad de no renovar
- Firma del arrendador
Una vez resuelto el contrato, el inquilino debe entregar las llaves y firmar con el propietario un documento de entrega y cierre del arrendamiento.
Situaciones protegidas por normativa autonómica. Junto a todos estos casos, algunas comunidades autónomas pueden tener medidas adicionales de protección al inquilino, especialmente en contextos de emergencia habitacional o vivienda social.
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Vivo de alquiler y el dueño no me quiere renovar el contrato: esto es lo que dice la Ley si quieres seguir en la vivienda
fue publicada originalmente en
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por
Jose Antonio Carmona
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