Que las relaciones vecinales sean una fuente constante de conflictos no es ninguna sorpresa. Ya lo hemos visto con disputas por los patios de luces, la instalación de cámaras de vigilancia o el uso de los espacios comunes. Pero si hay algo que realmente pone a prueba la convivencia, son los límites entre lo común y lo privativo.
Eso es precisamente lo que ha ocurrido en una comunidad de propietarios de Guadalajara. Una reciente sentencia ha vuelto a poner sobre la mesa dónde termina lo privativo y dónde empiezan las obligaciones comunitarias, una frontera que, como sabemos, no siempre está del todo clara. En este caso, los vecinos no pueden estar muy contentos
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara dictó la Sentencia 507/2025 (se puede consultar en este enlace) con fecha 25 de julio de 2025. Se trata de una demanda contra una Comunidad de Propietarios y la aseguradora correspondiente.
Los hechos
El juez concluyó que las filtraciones que afectaron a la plaza de garaje del demandante se debían al deterioro de la impermeabilización de una terraza comunitaria de uso privativo, situada justo encima. El propietario solicitaba que la comunidad realizara las reparaciones necesarias y una indemnización por los daños sufridos.
“Ha señalado que la comunidad de propietarios es la responsable del elemento común que es la terraza comunitaria de uso privativo”.
La comunidad y la aseguradora negaron su responsabilidad, alegando prescripción de la acción y que las filtraciones se debían a modificaciones no autorizadas realizadas por los propietarios del piso superior, lo que, según ellos, anulaba la cobertura del seguro.
Sin embargo, el juez determinó que la causa de los daños era el mal estado de un elemento común del edificio, no una actuación particular. Además, constató que la comunidad no había adoptado medidas ni exigido la reposición de la terraza a su estado original. En aplicación del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, concluyó que la Comunidad de Propietarios era la responsable de conservar y reparar la terraza.
“En la demanda se indica que debido a la fractura o deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio […] , que es un elemento común del edifico con uso privativo, se originan de forma continuada cada vez que llueve filtraciones de aguas pluviales que causan manchas de humedad en el paramento horizontal de la plaza de garaje”.
Los fundamentos jurídicos
Foto de Sora Shimazaki
El juez rechazó la alegación de prescripción al considerar que la acción ejercitada no era de responsabilidad extracontractual, sino una acción personal derivada del deber legal de conservación de los elementos comunes, con un plazo de prescripción de cinco años, según la doctrina del Tribunal Supremo (STS de 14 de septiembre de 2018) y el artículo 1964 del Código Civil.
Además, para llegar a la resolución final, el juez tuvo en cuenta el informe pericial que presentaba el demandante, que valoró los daños en 487,01 euros, por incluir una reparación más completa. En consecuencia, declaró la obligación de la comunidad de propietarios de realizar las obras necesarias en la terraza, incluyendo el picado de solados, recrecido de morteros y sustitución de las láminas impermeabilizantes.
La resolución
Imagen | Scott Graham en Unsplash
La sentencia estima íntegramente la demanda y condena a la Comunidad de Propietarios a ejecutar las obras de reparación de la terraza. Además, impone una condena solidaria a la comunidad y al seguro de la comunidad al pago de 487,01 euros, más los intereses legales correspondientes desde la fecha del siniestro. También se les condena al pago de las costas procesales.
Vía | Economist & Jurist
En Xataka SmartHome | Quiero hacer una barbacoa en la terraza o balcón de mi piso: tras mirar lo que dice la ley, he terminado preguntando al presidente
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La noticia
Lo que empezó como humedad en su cochera terminó en los tribunales: la justicia ha hablado y alguien tendrá que pagar
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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