Llega el momento de encender la calefacción y, como ya vimos, en los edificios con calefacción centralizada hay una serie de normas que no se pueden ignorar. El problema aparece cuando toca afrontar una reparación o una avería en la caldera: ¿qué pasa con quienes no utilizan la calefacción? ¿También tienen que pagar?
Sabemos que la calefacción central implica ciertas obligaciones, como respetar los horarios de encendido y apagado. Pero, más allá de eso, lo realmente importante son los gastos de mantenimiento, arreglos o sustitución de la caldera, que suelen generar dudas entre los vecinos. Por eso conviene aclarar quién está obligado a pagarlos y si existe algún caso en el que un propietario pueda quedar exento.
Te lo avanzo desde ya: todos los propietarios deben contribuir, independientemente de que usen la calefacción o no.
Un ejemplo muy claro lo encontramos en Oviedo, donde un vecino llevó a los tribunales a su comunidad de propietarios al considerar injusta la derrama que le habían impuesto. Sin embargo, la Audiencia Provincial, en su sentencia 2953/2025 (se puede consultar en este enlace), le dio la razón a la comunidad y confirmó que sí estaba obligado a pagar.
Imagen | Csaba Nagy en Pixabay
Por resumir mucho el caso, este propietario (Juan), titular de varios locales y un piso en el edificio, impugnó un acuerdo comunitario que obligaba también a los locales a pagar la derrama por la sustitución de la caldera comunitaria.
El propietario argumentaba que, según los estatutos, los locales estaban exentos del gasto mientras no usasen la calefacción y aunque el Juzgado de Primera Instancia le dio la razón, la Comunidad recurrió y terminó ganando el proceso: lo obligó como dueño de los locales a pagar la derrama. Pero ¿qué hay detrás de esta decisión?
Los fundamentos de esta obligación
Para entender por qué este criterio tiene respaldo legal, merece la pena repasar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa relacionada. En este caso el artículo 9 de la LPH establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales del edificio, y hacerlo según su cuota de participación.
“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Esto incluye el mantenimiento, los servicios y cualquier gasto necesario para que el inmueble funcione correctamente, aunque uno no llegue a disfrutar de ese servicio en concreto. Es decir, no usar algo no te libra automáticamente de pagarlo.
En el caso de una caldera comunitaria o un sistema de calefacción central, la ley lo considera un elemento común del edificio. Igual que ocurre con el ascensor, el portal o el tejado, cualquier reparación, revisión, avería importante o sustitución debe financiarse mediante una derrama repartida entre todos los propietarios según su cuota.
Es verdad que, como cuentan en Ubicae Fincas, existe la posibilidad de desconectarse del sistema central de calefacción, pero no es una decisión individual. Para desvincular una vivienda se necesita un acuerdo en Junta de Propietarios, y normalmente hacen falta mayorías cualificadas: al menos las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
Además, incluso si un propietario deja de usar la calefacción y no se le factura el consumo, esa desconexión no suele implicar dejar de pagar los costes fijos, como el mantenimiento del sistema o la sustitución de la caldera cuando sea necesario. La instalación sigue siendo común y forma parte del edificio.
Por eso mismo, los expertos en administración de fincas recuerdan que, salvo que los estatutos digan lo contrario o que la comunidad apruebe una exención clara y por mayoría, el hecho de no usar la calefacción —o decidir voluntariamente no conectarse— no exime del pago de los gastos que corresponden por cuota.
¿Hay excepciones? Sí, las hay
Imagen | Nortegas
Por lo tanto, y tras ver estos casos queda claro que sí todos los propietarios están obligados a pagar la derrama para la caldera comunitaria aunque no utilicen la calefacción. Es la norma general a la que solo caben algunas excepciones muy concretas que harían que puedan quedar exentos.
La primera es que los estatutos de la comunidad incluyan una cláusula que libere a un propietario expresamente del pago si renuncia a usar el sistema de calefacción. Esta exención debe estar claramente recogida por escrito.
La segunda posibilidad es que la junta de propietarios haya aprobado la desconexión individual del sistema central siguiendo los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal. Si la comunidad acepta esa desconexión y se acuerda que no tenga que contribuir, entonces sí podría quedar exonerado.
La tercera y última excepción se da cuando la derrama corresponde a una mejora voluntaria, como podría ocurrir con instalaciones accesorias tipo piscina o ascensor adicional.
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En esos casos, la ley permite que quienes no quieran participar no estén obligados a pagar. Aun así, esto es muy poco frecuente en el caso de las calderas, ya que suelen considerarse una instalación esencial del edificio por motivos de seguridad, eficiencia o habitabilidad.
Volviendo al caso que nos ocupaba y que poníamos como ejemplo, la sentencia se basa para adoptar la decisión en que los estatutos de la comunidad no eximen a los propietarios del pago cuando se trata de instalar o sustituir la caldera. En ellos se indica que los locales tienen la posibilidad de conectarse a la calefacción en el futuro y que, mientras no hagan uso del sistema, no están obligados a asumir los gastos derivados de la calefacción.
Además la Audiencia Provincial interpreta que esta exención únicamente afecta al consumo y al mantenimiento del servicio. Es decir, no se aplica a los gastos de instalación o sustitución de la caldera, que siguen considerándose obligaciones comunes para todos los propietarios.
Foto de portada | Skylar Kang
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La noticia
No enciendo la calefacción, pero la comunidad de vecinos quiere que pague la derrama de la caldera: esto es lo que dice la ley
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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