Es una de las situaciones que más conflictos despierta en las comunidades de propietarios y, como presidente, puedo dar fe de ello: la confusión entre espacios comunes y espacios privativos. Suelen dar bastante de sí y, en este sentido, patios, azoteas y terrazas tienen un papel protagonista.
Por eso resulta especialmente relevante una sentencia reciente del Tribunal Supremo relacionada con una terraza que estaba usando un vecino en un edificio y en la que, después de casi 30 años de uso (y ojo, que esto es importante), ha visto cómo no podía hacer lo que quisiera.
No son 15, son 30 años
Imagen | Vladimir Kudinov
La sentencia, que se puede consultar en este enlace, deja claro un tema que genera muchísimos conflictos en las comunidades de vecinos: que una terraza sea usada solo por un vecino o que únicamente se pueda acceder a ella desde su vivienda no significa que deje de ser un elemento común.
Tal y como cuentan en Economist & Jurist, el caso tiene que ver con una comunidad de propietarios formada por dos viviendas y situada en Jávea. La terraza solo era accesible desde el piso superior y los propietarios de esa vivienda habían construido un cobertizo o trastero hacía más de 27 años.
Los vecinos de abajo demandaron al vecino de la planta superior por haber construido un cobertizo de 15 metros cuadrados en la cubierta del inmueble. Solicitaron su demolición y la restitución del espacio a su estado original, alegando que la terraza seguía siendo comunitaria.
En un primer momento, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda y dieron la razón al propietario del ático. Entendían que, tras tantos años sin oposición y siendo de uso exclusivo, la situación estaba consolidada. Consideraron la reclamación como una acción de naturaleza personal, lo que implicaba un plazo de prescripción de 15 años.
Al haber transcurrido 27 años desde la obra, la justicia consideró que el derecho de los demandantes a reclamar había caducado. Sin embargo, el Supremo cambió de criterio.
Imagen | Scott Graham en Unsplash
Y lo hizo al entender que la demanda no solo buscaba la retirada de la obra, sino también el reconocimiento del derecho de propiedad de otros vecinos sobre un elemento común. Por lo tanto, la acción debía calificarse como de naturaleza real y no personal. O, dicho de otra forma, el plazo de prescripción no era de 15 años, sino de 30 años, tal como establece el artículo 1.963 del Código Civil.
Por ello, al no haber transcurrido todavía los 30 años necesarios para que la acción prescribiera, el Supremo anuló la sentencia previa. Además, el Supremo entiende que las terrazas y cubiertas son, por norma general, elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil. Por lo tanto, el uso exclusivo no quiere decir que la propiedad sea exclusiva.
Para que una terraza pase a ser privativa tiene que existir una desafectación expresa en el título constitutivo o un acuerdo unánime de la comunidad. Del mismo modo, el hecho de que la comunidad haya tolerado durante años una situación no convierte automáticamente ese espacio en privado.
Es decir, aunque solo tú puedas entrar a esa terraza, legalmente puede seguir siendo comunitaria. Y eso tiene consecuencias importantes: no puedes construir cerramientos, trasteros, techos ni modificarla libremente sin autorización de la comunidad.
Por último, el Supremo ha devuelto el caso a la Audiencia Provincial para que lo revise de nuevo. Ahora tendrá que estudiar el resto de cuestiones pendientes, como si la obra era legal o si los vecinos aceptaron esa situación de forma tácita, aunque nunca lo dijeran expresamente.
Foto de portada | Wander Fleur en Unsplash
En Xataka SmartHome | Tengo una terraza en casa y quiero cerrarla, usarla como trastero o poner una barbacoa: esto es lo que dice la Ley
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La noticia
Montar un trastero en la terraza aunque solo entres tú, no quiere decir que sea tuya. Este vecino se ha enterado después de 27 años
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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