Cuando se habla de pisos turísticos, las últimas novedades legislativas giran en torno a un cambio importante en la normativa: ahora es obligatorio que estas viviendas estén registradas. Este requisito es clave para poder anunciarlas en plataformas de alquiler vacacional. Sin embargo, lo que muchos desconocen es que, además del registro, hay otro aspecto fundamental: contar con el visto bueno de los vecinos.
Esta «nueva» exigencia forma parte de una normativa que entró en vigor en abril de este año y de la que ya hemos hablado con detalle. Antes de poner en alquiler una vivienda como piso turístico y de completar todos los trámites administrativos necesarios, será obligatorio obtener la autorización de la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentra el inmueble.
Los vecinos tienen la última palabra
Concretamente, el pasado 3 de abril de 2025 se aprobó una reforma crucial de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que ha modificado las reglas del juego para este tipo de alojamientos. Desde entonces, cualquier propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico deberá contar con un requisito adicional: la aprobación explícita de la comunidad de vecinos. Se trata de una modificación normativa de la Ley Orgánica 1/2025 que busca dar más poder de control a los vecinos. El cambio, tipificado en el artículo 17.12 de la LPH dice lo siugiente:
“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Desde esa fecha, contar con la aprobación expresa de la comunidad de vecinos se ha vuelto un requisito imprescindible para iniciar un nuevo alquiler vacacional en un edificio. Y no se trata de una simple mayoría: la decisión debe adoptarse mediante una mayoría cualificada, lo que implica que al menos tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez la misma proporción del coeficiente de participación, deben estar a favor.
Hasta la entrada en vigor de la nueva normativa, para poder llevar a cabo una limitación de este tipo era necesario modificar el título constitutivo o los estatutos. Según leemos en el BOE:
“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley”.
“El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior”.
Solo afecta a los nuevos alojamientos. Uno de los aspectos más relevantes de esta normativa es que no tiene carácter retroactivo. Es decir, los pisos turísticos que ya estaban en funcionamiento antes de esta fecha no tendrán que volver a solicitar permiso a la comunidad. Sin embargo, cualquier nueva iniciativa deberá pasar por el filtro vecinal.
Por poner un ejemplo, en mi bloque (del que soy presidente) hay un piso turístico que fue registrado legalmente en 2017, por lo que no se ve afectado por esta modificación de la ley. Sin embargo, cualquier nuevo piso turístico que quiera establecerse deberá superar esta nueva limitación (y no será fácil). De esta forma no se hace necesario (de forma imperativa como antes) elevar a escritura pública el acuerdo de prohibición acordado en la comunidad de vecinos lo que supone un ahorro tanto de pago de tasas como de gastos de notaría.
La comunidad de propietarios, además, ha pasado a contar con herramientas para actuar en caso de incumplimiento. Si un propietario convierte su vivienda en piso turístico sin autorización, el presidente de la comunidad podrá exigir el cese de la actividad e incluso iniciar acciones legales.
Foto de Jakub Zerdzicki
Otras armas para los vecinos. Además, la nueva ley introdujo otra posibilidad, como es la capacidad que tienen los vecinos de adoptar también en la oportuna reunión de propietarios de aplicar recargos en las cuotas comunitarias —de hasta un 20 %— a aquellas viviendas destinadas al alquiler vacacional. Incluso pueden prohibir esta actividad mediante acuerdo.
El objetivo principal de la reforma legal es reforzar la convivencia vecinal y dar más poder a los residentes frente al crecimiento descontrolado de los pisos turísticos. La medida busca preservar el carácter residencial de los edificios y proteger a las comunidades frente a los posibles inconvenientes asociados a este tipo de alojamientos, como el ruido, la rotación constante de inquilinos o el deterioro de zonas comunes.
Con la modificación normativa en la mano, la comunidad de vecinos se convierte en la figura clave para autorizar o vetar la presencia de nuevos pisos turísticos en el edificio. Una herramienta legal pensada para equilibrar el derecho a la propiedad privada con la defensa de la convivencia colectiva.
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La noticia
Sin permiso de la comunidad de vecinos no podrá haber nuevos pisos turísticos en tu edificio: esto es lo que ha cambiado con la nueva Ley
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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