Circula por ahí una idea muy extendida que suena razonable, pero que en la práctica puede costar muy cara: la de que una casa construida sin licencia, o en un terreno donde no se podía construir, se convierte en legal con el paso del tiempo.
Que si lleva décadas en pie sin que nadie haya dicho nada, ya está, el problema ha desaparecido. Es un mito que mezcla conceptos distintos, y entender la diferencia puede ahorrarte desde una negativa de hipoteca hasta una orden de demolición que llegue cuando menos lo esperas.
Lo que prescribe en urbanismo no es la ilegalidad de la construcción. Lo que prescribe es la capacidad de la administración para actuar contra ella. Y eso no es lo mismo. El Tribunal Supremo lleva años recordando en sus sentencias que el mero transcurso del tiempo no sana una ilegalidad urbanística.
Una vez prescrita la infracción, la construcción pasa a estar en lo que la ley llama situación de fuera de ordenación, o en su versión más concreta, asimilada a fuera de ordenación. Sigue siendo ilegal. Solo que ya no se puede demoler.
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Lo que dice la ley y lo que muchos creen que dice
La normativa estatal en materia de suelo se recoge en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta norma no establece un régimen sancionador propio: para eso hay que acudir a las legislaciones autonómicas, que son las competentes en materia de urbanismo. Y ahí es donde la cosa se complica, porque cada comunidad autónoma tiene sus propios plazos y sus propias reglas.
El punto de partida general, que se hereda de la normativa histórica y que muchas comunidades mantienen como referencia, es de cuatro años desde la total terminación de la obra.
Pasado ese plazo sin que la administración haya iniciado un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, ya no puede ordenar la demolición. Pero ese plazo de cuatro años es una referencia que en muchos territorios ya no existe, porque varias comunidades autónomas lo han ampliado de forma notable en los últimos años.
En Madrid, por ejemplo, la modificación introducida por la Ley 7/2024, de 26 de diciembre, amplió el plazo de prescripción de cuatro a seis años, con entrada en vigor el 27 de diciembre de 2024.
En Andalucía, la Ley 7/2021 distingue entre infracciones graves y muy graves, que prescriben a los cuatro años, y las leves, que prescriben al año, aunque para construcciones terminadas después del 29 de febrero de 2012 el plazo ya era de seis años.
En Castilla y León los plazos son de diez años para infracciones muy graves, ocho para graves y cuatro para leves.
El caso en que no prescribe nada, nunca
Hay una categoría de construcciones para la que la prescripción directamente no existe, con independencia de los años que hayan pasado: las edificadas sobre suelo no urbanizable especialmente protegido, zonas verdes, espacios libres o bienes de dominio público.
En estos suelos la administración puede actuar en cualquier momento, aunque la construcción lleve cuarenta años en pie. No hay plazo. Si la casa está en una zona de protección ambiental, en terreno forestal protegido, en la franja de dominio público marítimo-terrestre regulada por la Ley de Costas, sobre una zona verde o en cualquier espacio catalogado como especialmente protegido por la legislación sectorial, el tiempo no corre a favor del propietario.
Y además, en estos casos, una construcción que no puede ser autorizada bajo ninguna circunstancia puede constituir un delito contra la ordenación del territorio, tipificado en el artículo 319 del Código Penal, con penas de prisión e inhabilitación para el promotor.
Prescrita la infracción: bienvenido al fuera de ordenación
Cuando el plazo de actuación de la administración ha vencido sin que se haya abierto ningún expediente, la construcción no desaparece del mapa legal. Pasa a una situación que la normativa llama fuera de ordenación, o en el caso de edificaciones ilegales que han prescrito, asimilada a fuera de ordenación. Y esta situación tiene consecuencias muy concretas que muchos propietarios descubren tarde.
En un inmueble fuera de ordenación solo se pueden realizar obras de conservación, ornato y mantenimiento. No se puede ampliar, modificar la estructura, cambiar el uso ni ejecutar ninguna intervención que vaya más allá del mantenimiento básico.
Cualquier obra que supere ese límite puede reactivar la posibilidad de que la administración actúe de nuevo, porque la ampliación o modificación constituye una nueva infracción con su propio plazo de prescripción.
Y si la construcción sufre un siniestro grave que obligue a reconstruirla, tampoco es posible hacerlo. El fuera de ordenación congela el inmueble en su estado actual.
Lo que pasa cuando quieres vender, hipotecar o asegurar
Aquí es donde el mito de la prescripción choca de forma más directa con la realidad del mercado. Una construcción fuera de ordenación se puede vender y se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, pero con condiciones que la hacen muy distinta a una vivienda plenamente legal.
Cuando un inmueble en esta situación accede al Registro, el registrador comunica la circunstancia al ayuntamiento. Si el ayuntamiento confirma la situación de fuera de ordenación, esa condición queda reflejada en la inscripción registral. A partir de ese momento, cualquier comprador potencial conoce la situación, y con ella todas sus limitaciones.
En cuanto a la hipoteca, la situación es complicada. Técnicamente, es posible hipotecar un inmueble fuera de ordenación cuando esa situación consta registralmente, según establece el Real Decreto 716/2009. Pero en la práctica, muchos bancos rechazan directamente la financiación de este tipo de inmuebles.
En cuanto al seguro, las aseguradoras pueden limitar la cobertura o denegarla en caso de siniestro que requiera reconstrucción, precisamente porque un inmueble fuera de ordenación no puede reconstruirse.
El comprador que no sabía lo que compraba
Hay un aspecto que genera especial confusión: las medidas de protección de la legalidad urbanística tienen carácter real, no personal. Eso significa que se pueden exigir frente a cualquiera que sea el propietario actual del inmueble, no solo frente a quien lo construyó. Así lo establece expresamente el artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015: la transmisión de una finca no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario.
Si la infracción no ha prescrito cuando alguien compra un inmueble ilegal, el nuevo propietario puede verse obligado a demoler o a restituir la legalidad urbanística, aunque no haya sido él quien construyó.
Antes de adquirir cualquier inmueble que pueda tener una situación urbanística irregular, hay una serie de comprobaciones que conviene realizar.
- La primera es solicitar al ayuntamiento correspondiente un informe de situación urbanística de la finca.
- La segunda es consultar el planeamiento urbanístico vigente del municipio para verificar la clasificación del suelo y si la edificación es compatible con él.
- La tercera es acudir al Catastro y al Registro de la Propiedad para contrastar los metros y características declarados con la realidad física del inmueble.
Si la situación es de fuera de ordenación confirmada, conviene contar con un abogado urbanista que valore las consecuencias concretas en esa comunidad autónoma y en ese municipio.
La prescripción de una infracción urbanística no es el final del problema. En muchos casos es solo el comienzo de una situación diferente, con sus propias restricciones y sus propios riesgos.
Imágenes | Xataka, Cafer Mert Ceyhan en Unsplash
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La noticia
La casa ilegal que lleva décadas en pie puede seguir siendo ilegal: el mito de la prescripción que te puede costar muy caro
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Manuel Naranjo
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