Existe una creencia muy extendida en relación con la fachada, las terrazas, azoteas o los balcones de un edificio: que pertenecen a cada propietario. Pero nada más lejos de la realidad. Se consideran elementos comunes de todo el edificio y, por lo tanto, son inalterables. Por eso, cualquier modificación que realice un vecino está estrictamente regulada.
¿Qué ocurre, por ejemplo, si un vecino abre un agujero en la fachada para instalar una salida de humos? Se trata de un caso que se repite con bastante frecuencia. Solo hay que darse un paseo y fijarse un poco para comprobar cómo en muchos edificios hay modificaciones de este tipo. Por eso, vamos a ver qué dice la ley al respecto.
Para empezar, hay que tener en cuenta lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal que, como hemos dicho antes, considera la fachada como un elemento común del edificio y no como un elemento privativo. Esto se traduce en que no se puede alterar, ni para abrir una ventana, cerrar un balcón o, como en este caso, instalar una salida de humos.
El artículo 10.3.b de la LPH establece que cualquier alteración de la estructura o de la fábrica del edificio (como ocurre con la fachada) requiere autorización administrativa y también el acuerdo de la Junta de Propietarios.
“[…] cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”.
Hasta hace unos años se requería la unanimidad, pero con las reformas más recientes y la doctrina marcada por el Tribunal Supremo, en muchos casos es suficiente con el apoyo de las tres quintas partes de los propietarios, siempre que también representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal y como recoge el artículo 17.4 de la LPH.
Porque ya no es solo cumplir con lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque la comunidad autoriza a propietario, este debe cumplir con lo establecido en el artículo 580 del Código Civil y así lo confirman desde Selier Abogados: “ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana, ni hueco alguno”.
¿Y para una salida de humos?
Abrir un agujero para una salida de humos en la fachada generalmente no está permitido sin autorización, ya que supone alterar elementos comunes del edificio y su estética. Además, puede incumplir la normativa del Código Técnico de la Edificación —CTE—.
En su Documento Básico HS 3, dedicado a la calidad del aire interior, el CTE es claro: la extracción de los humos de las cocinas en las viviendas debe realizarse mediante un conducto independiente que llegue hasta la cubierta del edificio.
Además, en este sentido, es fundamental tener también en cuenta la normativa municipal. Por poner un ejemplo, en Granada, la norma general recogida en el Plan General de Ordenación Urbana y en la Ordenanza Municipal de Edificación exige que las salidas de humos, calderas y extractores se conduzcan siempre mediante un conducto o chimenea hasta la cubierta del edificio.
Por este motivo, expulsar humos, gases u olores directamente por un agujero en la fachada está terminantemente prohibido, debido a los problemas de salubridad y a las molestias que puede ocasionar a los vecinos de las plantas superiores y colindantes.
En este sentido, lo más habitual es que el Ayuntamiento correspondiente no conceda una licencia de obra que implique una modificación de la fachada si el solicitante no presenta antes la autorización expresa de la comunidad de propietarios a la que hemos hecho referencia anteriormente.
Y si se trata de una nueva vivienda, la situación es aún más complicada. Para que un antiguo local pueda convertirse legalmente en vivienda, el Ayuntamiento de Granada debe aprobar el cambio de uso y conceder la licencia de primera ocupación.
De hecho, si detecta que la salida de humos se ha resuelto perforando la fachada y vulnerando la normativa, puede denegar la licencia. En ese caso, el inmueble seguirá siendo legalmente un local, con las limitaciones que eso implica: no podrá usarse, alquilarse ni registrarse oficialmente como vivienda.
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La noticia
Que un vecino saque los humos a la fachada sin permiso no es un problema menor: para eso está el artículo 10 de la LPH
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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