Las casas prefabricadas son una solución a la que muchas personas recurren para hacer frente al creciente precio del metro cuadrado en el mercado inmobiliario. Sin embargo, existen ciertas limitaciones a la hora de instalar una vivienda de este tipo que conviene tener presentes. Unas restricciones que, no obstante, no afectan a los usos que vamos a repasar a continuación.
Una casa prefabricada es una alternativa más rápida y considerablemente más económica para disponer de un alojamiento en un terreno de tu propiedad. Además, ofrece la ventaja de poder trasladarse en caso de necesidad. No obstante, si no se dispone de terreno o se desea cambiar la ubicación de la vivienda, no cualquier parcela es válida para instalarla. Al menos no sin cumplir ciertos requisitos.
No basta con comprar una casa prefabricada y montarla sin más. Es necesario contar con permisos, licencias y tener en cuenta ciertos aspectos legales para evitar problemas o sanciones en el futuro.
Para construir, es necesario solicitar autorización municipal y cumplir requisitos como la altura permitida, la edificabilidad, los linderos o la distancia mínima a los límites del terreno. Además, como cualquier otra edificación, la vivienda debe ajustarse al Código Técnico de la Edificación y a la normativa autonómica vigente. ¿Dónde puedo instalar una casa prefabricada?
Lo que dice la Ley
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Para instalar una casa prefabricada, lo primero es disponer de un terreno. Pero además es fundamental revisar la normativa local y conocer tanto el tipo de suelo como las características del modelo de vivienda que queremos instalar.
Lo más recomendable es consultar la legislación municipal, provincial y autonómica. Según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio, hay diferencias importantes entre suelos rústicos o no urbanizables y suelos urbanos, estos últimos aptos para edificar si se cumplen los requisitos legales establecidos. De entrada, en suelo urbano no debe haber problemas pero ¿qué pasa si el suelo es rústico o no urbanizable?
Excepciones
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En general, no se permite instalar viviendas prefabricadas en terrenos rústicos, (también llamados suelos no urbanizables), debido a su clasificación legal y a la ausencia de servicios básicos como agua, electricidad y alcantarillado. Estos terrenos están destinados principalmente a usos agrícolas, ganaderos o forestales
No obstante, dicho esto, existen una serie de excepciones y alternativas que permiten levantar una vivienda de este tipo si se dan ciertas condiciones que se deben observar:
Viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias o forestales, y solo si se demuestra que son necesarias para la actividad
- Construcciones vinculadas a explotaciones agropecuarias o forestales: En algunas comunidades autónomas, se permite la edificación siempre y cuando se trata de construcciones en relación con la explotación del terreno. Es el caso de lugares para almacenaje de herramientas o de cosecha.
- Alojamiento agroturístico: También hay casos particulares y regulados de forma estricta y para cada caso concreto que se permite la construcción de viviendas destinadas al turismo rural.
- Uso de Mobiles-homes: Se permite estacionar una Mobile-home (con motor y capacidad de movimiento) en el terreno para estancias temporales. Sin embargo, no es posible empadronarse ni acceder a servicios municipales básicos en estas condiciones.
- Deben ser autosuficientes: Al tratarse de suelo rústico, estas parcelas suelen haber tenido un uso agrícola y carecen de servicios básicos como agua, luz o saneamiento. Pueden optar por usar pozos o acceso a fuentes de energía como placas solares.
Estas normas pueden variar, como ya hemos dicho, en función del municipio y del nivel de protección que tenga. Cada ayuntamiento cuenta con su propio Plan General de Ordenación Urbana, que establece las normas que regulan el uso residencial del suelo.
Además de estas excepciones, existen otras circunstancias que si se cumplen permiten el que se pueda construir una vivienda en suelo rústico, aunque la normativa autonómica y local (esta no puede contradecir a la primera) imponen condiciones específicas y siempre hay que estar atento a cada municipio:
- Superficie mínima de la parcela: Por regla general, casi toda la legislación municipal y autonómica exige un tamaño mínimo para permitir edificar. Por ejemplo, en muchas regiones se requieren al menos 10.000 m², aunque por ejemplo en Andalucía la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística (LOUA) fija 25.000 m².
- Límite de edificabilidad: Se suele permitir construir entre un 2 % y un 5 % de la superficie del terreno. Esto implica que en una parcela de 10.000 m² se podría levantar una vivienda de entre 200 m² y 500 m² como máximo, dependiendo de la normativa aplicable.
El caso de las Mobile-Homes es particular
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Atendiendo a la legislación española, las llamadas Mobile-Homes encuentran un resquicio en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Este tipo de casas son viviendas móviles y autosuficientes (más allá de las caravanas y derivados, existen casas prefabricadas móviles). En este caso es fundamental, para aprovechar la legislación que pueda transportarse la vivienda y que no tenga conexión con los suministros. Es básico para que sean consideradas bienes muebles.
No debe tener cimientos, conexiones permanentes a suministros ni estar anclada al terreno, o se consideraría una edificación fija y requeriría licencia
En muchos casos, tanto las casas prefabricadas como las viviendas móviles requieren conexión a servicios esenciales como el suministro de agua, energía eléctrica o sistemas de saneamiento. Es indispensable que no deban tener estos suministros ya que debido a esta necesidad, en gran parte de los municipios se exige una autorización urbanística, ya que este tipo de instalaciones pueden llegar a considerarse, a efectos legales, como edificaciones permanentes.
Para poder aprovechar este tipo de viviendas, debe poder retirarse en cualquier momento, y su uso suele estar restringido a fines recreativos o temporales, no como residencia habitual. Por lo tanto no se permite estar empadronado.
Lo que aconsejan los expertos
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A la hora de montar una vivienda en suelo rústico, es interesante seguir una serie de pasos clave para evitar posibles problemas futuros:
- Revisar la normativa urbanística: Consulta el PGOU del municipio donde se ubica la parcela para conocer las condiciones de edificación (altura, superficie mínima, edificabilidad, etc.).
- Solicitar un informe urbanístico: Este documento, emitido por el ayuntamiento, indica si la parcela es apta para construir y bajo qué condiciones.
- Evaluar la viabilidad: Analiza el terreno teniendo en cuenta accesos, infraestructuras y compatibilidad con el uso residencial.
- Pedir licencia urbanística: Es necesario presentar un proyecto técnico redactado por un arquitecto, ajustado a la normativa local. El diseño debe contemplar aspectos como el impacto ambiental, la autonomía energética, el abastecimiento de agua y la gestión de residuos.
Ventajas de una casa en suelo rústico
Levantar una casa prefabrica o una mobile-home en suelo rústico aporta una serie de ventajas. Una de ellas es económica, ya que al construir en suelo rústico el precio del IBI es más bajo en comparación con las zonas urbanas.
Además, el uso de recursos autogestionables, como un pozo, suele ser más barato que el suministro de agua urbana. A esto se suma que, en muchas regiones, el precio del suelo rústico es inferior al del urbanizable.
Para resolver este tipo de dudas, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de profesionales de la arquitectura. Su experiencia permite adaptar el proyecto a la normativa vigente y al entorno, evitando errores que puedan derivar en sanciones económicas o problemas legales.
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En Xataka SmartHome | Quiero comprarme una casa prefabricada para el campo. Esto es todo lo que tengo que mirar para que vaya bien y sea legal
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La noticia
Es posible instalar una casa prefabricada en casi cualquier sitio, incluso en suelo rústico. Así se puede hacer respetando la Ley
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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