Vivir de alquiler es la opción que muchas personas eligen para afrontar el acceso a la vivienda. Pero alquilar no solo implica convivir con los vecinos: también supone establecer una relación directa con el propietario, y ahí pueden surgir dudas, especialmente cuando hablamos de quién debe hacerse cargo de las obras o reparaciones.
Para evitar malentendidos, lo más práctico es acudir a la normativa. En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que marca los límites y aclara, artículo a artículo, qué obras corresponden al arrendador y cuáles pueden exigirse al inquilino. Esta distinción es clave para saber qué debes asumir tú y qué debe resolver el propietario.
En primer lugar, el artículo 22 de la LAU establece que hay una serie de obras para la mejora del inmueble y para la conservación del mismo que ha de realizar el arrendador y que debe soportar el inquilino. Así el artículo 22.1 establece que:
“El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”.
Dicho esto, la ley marca un límite importante: si una obra de mejora puede esperar al final del contrato, el propietario no puede imponerla antes. Si el arrendador quiere llevar a cabo la obra durante el tiempo que el inmueble está alquilado debe existir una razón técnica o legal que lo justifique: “cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”.
Además, la notificación al inquilino debe hacerse de forma fehaciente e incluir detalles como el tipo de obra, cuándo empezará, cuánto durará y el coste previsto; si falta información, el inquilino puede reclamar por incumplimiento.
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Para luego, en los apartados 2 y 3 del mismo artículo añadir una serie de mecanismos de protección para este último. Es el caso un preaviso de un tiempo determinado y una notificación que incluya datos como el tipo de obra, cuándo empezará, cuánto durará y el coste previsto.
”El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible”.
Si falta información, el inquilino puede reclamar por incumplimiento. También se pierde la protección legal si es el propio inquilino quien hace la obra sin recibir notificación previa.y una indemnización por los perjuicios causados.
“El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.
Además, la norma añade que tras ser notificado el inquilino dispone de un mes para renunciar al contrato, salvo que las obras no le afecten o lo hagan de forma mínima. Si decide desistir, el alquiler terminará dos meses después, periodo en el que las obras no pueden iniciarse.
“Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”.
Para finalizar la ley establece que aunque el arrendatario acepte quedarse durante las obras, el alquiler no puede subir automáticamente salvo acuerdo entre las partes o que se cumplan los requisitos del artículo 19 sobre mejoras.
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Aquí hay que hacer una matización, y es que si el inquilino detecta un problema que debe reparar el propietario, la LAU exige que lo comunique de inmediato (artículo 21.3).
“El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Además, previa comunicación al arrendador, y si son reparaciones urgentes, podrás hacer ese cargo de las mismas el inquilino y luego exigir el importe a dueño del inmueble.
Obras de mejora: qué son
Todas las paredes llevan aislante
Ya tenemos claros los casos en los que el inquilino ha de soportar estos inconvenientes pero ¿qué se consideran obras de mejora? La normativa establece que son aquellas que no se limitan a un simple mantenimiento de la vivienda, sino que la hacen más valiosa o eficiente, como poner mejores persianas, ventanas de bajo emisivo, sistemas de climatización…
Obligaciones del inquilino
Aunque muchas personas piensan que el arrendador debe asumirlo todo, la ley establece varias obligaciones directas del inquilino en materia de conservación y pequeñas reparaciones.
Además de las obras que debe asumir el propietario —y que puede hacer aunque el inquilino siga viviendo en la casa—, quien alquila también tiene sus propias responsabilidades. La LAU, en su artículo 21.4, lo deja muy claro: el arrendatario debe encargarse de las pequeñas reparaciones que surgen del uso normal de la vivienda.
No es algo opcional ni depende de lo que diga el contrato; simplemente forma parte del día a día de vivir en una casa. Son esos arreglos sencillos y mantenimientos básicos que todos necesitamos hacer tarde o temprano. Hay muchos ejemplos, pero para que te hagas una idea, estos serían algunos de los más habituales:
- Cambio de bombillas
- Ajuste o sustitución de bisagras
- Arreglo de un tirador o manilla
- Reparación de un grifo que gotea por desgaste
- Sustitución de la tapa del inodoro
- Engrasar una puerta o ventana que roza
- Reparaciones menores en persianas por uso normal
Además, el arrendatario también debe asumir las reparaciones que se deriven de un uso inadecuado o de una negligencia, tal y como recogen los artículos 21.1 y 27 de la LAU. En estas situaciones, el propietario puede exigir que el inquilino repare el daño o que compense económicamente su coste. Para que resulte más claro, algunos ejemplos habituales serían:
- Rotura de un cristal por un golpe accidental
- Daños por no ventilar (humedades por condensación)
- Electrodomésticos estropeados por mal uso
- Daños en paredes o puertas (golpes, agujeros grandes…)
- Obstrucciones en tuberías por arrojar objetos indebidos
Foto de portada | Tima Miroshnichenko
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La noticia
Si vives de alquiler, estos son los arreglos que debe asumir el casero y los que te corresponden como inquilino, según la LAU
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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