A veces me detengo a pensar en lo extraordinario que puede llegar a ser vivir en comunidad. Entre portales, ascensores y tejados compartidos, circulan muchos mitos sobre quién debe o no contribuir económicamente.
Y es que, ¿qué ocurre cuando los estatutos reservan exenciones para locales que, por ejemplo, no usan el ascensor? ¿O qué pasa con quienes argumentan que no viven allí, no usan la piscina o están en manos de la promotora? En este post, desentrañamos esas dudas: vamos a dejar claro quienes estén explícitamente eximidos en los estatutos o en el título constitutivo pueden librarse del pago de las cuotas comunitarias.
Quién sí y quién no
Foto de Matthias Zomer
La realidad y la respuesta a las preguntas anteriores es que tales excusas no tienen validez legal, a menos que estén plasmadas de forma clara y restrictiva en los estatutos . Y ojo, que cuando modernizamos el edificio —como instalar un ascensor por accesibilidad— todos, incluso quienes disfrutaban de exenciones anteriores, deben contribuir.
Así lo establece con claridad la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) en su artículo 9, que obliga a todos los propietarios a asumir los gastos generales de conservación y mantenimiento según su cuota de participación. En el apartado e) establece lo siguiente:
“Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización”.
Por su parte, el artículo 9 en el apartado f) dice que
“Son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.
El artículo 10 en su punto 2º apartado c) dice que
“los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados a la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales”.
La única escapatoria
Para determinar en qué situaciones un propietario está obligado a contribuir a los gastos de la comunidad y en cuáles puede quedar exonerado, es imprescindible atender a dos documentos: el Título Constitutivo y los Estatutos de la comunidad. Solo en ellos puede recogerse de forma válida alguna excepción y de ahí lo que sugiere el artículo 9 de la LPH al hablar de “lo especialmente establecido”.
El Título Constitutivo es el documento que crea la comunidad y fija las cuotas de participación y puede establecer que determinados propietarios (ej. locales comerciales o garajes) no participen en ciertos gastos, como los de ascensor, portería o zonas recreativas
Los Estatutos de la comunidad son las reglas internas que regulan la convivencia y la administración y pueden contener cláusulas de exoneración en favor de ciertos inmuebles para gastos concretos.
Es importante señalar que un vecino no queda dispensado del pago de las cuotas comunitarias simplemente por hechos como no hacer uso de una instalación común (piscina, pista de pádel, etc.), mantener un local cerrado, utilizar de forma esporádica su vivienda, no residir habitualmente en ella o incluso por deficiencias en la prestación de determinados servicios. La única vía para quedar liberado es que tal circunstancia aparezca expresamente recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos.
De hecho en este sentido no se admiten ambigüedades y la doctrina judicial establece que las exclusiones de pago deben interpretarse con carácter muy restrictivo, lo que significa que no se pueden ampliar ni aplicar de manera flexible.
Excepciones a la regla… las hay
Foto de Luis Quintero
Cuando los estatutos establecen una exoneración genérica de gastos para ciertos propietarios (ej. locales) por el no uso de un servicio, esta exención abarca tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Un ejemplo es el ascensor: la dispensa incluye el mantenimiento y funcionamiento, así como reformas o sustituciones. El Tribunal Supremo (STS 4-10-2017) confirma esta interpretación
Ahora bien, conviene hacer algunos matices, ya que existen múltiples situaciones que requieren analizarse caso por caso. Por ejemplo, si en la comunidad se decide instalar un ascensor nuevo, todos los propietarios estarán obligados a contribuir, incluso aunque exista una cláusula de exoneración genérica en los estatutos. Lo mismo sucede con la colocación de una plataforma elevadora destinada a mejorar la accesibilidad de personas con movilidad reducida: en estos supuestos, todos los vecinos deben asumir el gasto conforme a su coeficiente de participación.
Foto de portada | @felipepelaquim
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La noticia
Hay propietarios que no pagan los gastos de comunidad: así puedes saber si tú podrías estar entre ellos
fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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