Los vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad tienen un problema: se llama artículo 21 de la LPH

Las relaciones vecinales suelen ser una fuente inagotable de conflictos. Ya lo hemos visto en garajes, terrazas o patios… pero si hay un tema especialmente delicado, ese es el económico. Y es justo lo que ocurre cuando aparece un vecino que no paga sus cuotas, ya sean las ordinarias o los pagos extraordinarios. Llegados a ese punto, muchos se preguntan: ¿está la comunidad de propietarios de manos atadas?

Puede que esta situación te resulte familiar y la hayas vivido de cerca, así que sabrás bien las tensiones que genera. La buena noticia es que la comunidad no está indefensa. Existen mecanismos legales muy claros para frenar estas situaciones y evitar que algunos vecinos aprovechen la buena voluntad del resto sin pagar la parte que les corresponde.

Qué pueden hacer los vecinos

Cuando se considera que es un vecino moroso? Pues tal y como cuentan en Idealista, se considera moroso a cualquier propietario que no pague sus cuotas o derramas en el plazo fijado, ya sea un retraso puntual o una deuda acumulada.

De nuevo el arma que tienen a mano llega en forma de legislación pero tal y como cuentan desde Aguar Abogados y otras páginas como como Sotobarrena Abogados, lo primero es intentar la vía amistosa. 

Antes de acudir a los tribunales, la comunidad debe intentar resolver el impago por la vía extrajudicial. Esto implica contactar al vecino deudor, pedirle una explicación del retraso y proponerle, si es viable, un plan de pago

Y aunque es lo deseable, esto no siempre sirve. Si el diálogo no funciona o no se logra contactar al vecino, se debe convocar una junta extraordinaria, donde se prepare un listado de morosos que detalle la cuantía, los conceptos y las fechas de la deuda. En ese acto, se aprueba por unanimidad la liquidación de la deuda para poder certificarla. No hay que olvidar además que el vecino moroso puede participar en la junta pero no tendrá derecho a voto si no está al corriente de sus pagos.

Una vez adoptados los acuerdos, es necesario notificar de forma fehaciente al vecino moroso del acta y del requerimiento de pago, señalando un plazo concreto. Lo habitual es enviar un burofax que deje constancia del envío y del contenido

Y a partir de aquí, la ley. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula lo que puede hacer una comunidad cuando un vecino deja de pagar las cuotas. 

En primer lugar, la ley (el artículo 21.1 lo deja claro) permite que la junta de propietarios apruebe medidas disuasorias contra la morosidad, como aplicar intereses superiores al interés legal del dinero o limitar temporalmente el uso de ciertos servicios comunes. Eso sí, estas medidas deben ser proporcionadas y nunca pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda.

“La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.

Si no hay respuesta del vecino dentro del plazo fijado, la comunidad puede iniciar acciones judiciales. La ley marca que deben presentarse en un plazo máximo de tres meses desde que se aprobó el acuerdo en la junta.

Además y tal como aclara el artículo 21.2, la comunidad tiene derecho a reclamar judicialmente las cantidades adeudadas. Para ello, puede utilizar el procedimiento monitorio especial, un método rápido pensado específicamente para estos casos. A través de este procedimiento, la comunidad puede exigir tanto cuotas ordinarias como extraordinarias, así como aportaciones al fondo de reserva.

“La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento”.

Para iniciar el monitorio, es necesario disponer de un certificado de deuda, firmado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, en el que conste el acuerdo de la junta aprobando la liquidación. También debe acreditarse que el propietario moroso ha sido correctamente notificado, incluso mediante el tablón de anuncios si no se le localiza.

Si el vecino deudor se opone al monitorio, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes, sin necesidad de ofrecer una garantía económica. El dueño podrá evitar el embargo si presenta una garantía suficiente para cubrir la deuda, los intereses y las costas.

Por último, los gastos derivados de la reclamación —como honorarios de abogado, procurador o del administrador— pueden cargarse al propietario moroso, siempre dentro de lo que permite la ley y de lo que establezcan los estatutos de la comunidad.

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Vía | Noticias Trabajo

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Los vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad tienen un problema: se llama artículo 21 de la LPH

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Xataka Smart Home

por
Jose Antonio Carmona

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