Al vender una vivienda, no solo hay que gestionar múltiples aspectos, sino también prestar especial atención al precio de venta final. Puede parecer un detalle menor, pero un valor inadecuado puede acarrear problemas con Hacienda.
Cada vez con más frecuencia, el organismo fiscal analiza el precio declarado en las compraventas. Aunque las agencias inmobiliarias suelen conocer los límites legales, muchos particulares que venden por su cuenta pueden llevarse una desagradable sorpresa si fijan un precio inferior al que deberían.
¿Y cuál es ese precio? ¿Cómo evitar errores? Aquí entra en juego el valor de referencia de una vivienda. Conocerlo resulta fundamental, ya que Hacienda vigila de cerca las operaciones inmobiliarias y puede imponer sanciones si detecta que se ha declarado un importe demasiado bajo. En estos casos, la operación puede ser sometida a un “control de registro especial” e incluso derivar a la unidad de delitos económicos y fiscales, tal y como recoge Idealista.
Valor de referencia y valor catastral
Imagen | Gerd Altmann en Pixabay
Lo primero es entender qué significa el valor de referencia de una vivienda y cual es la diferencia con el valor catastral.
El primero se trata de una estimación mínima fijada por Hacienda para cada inmueble, calculada a partir de datos catastrales y precios de mercado que se revisa cada año. Este valor se utiliza como base imponible para tributar en operaciones como la compra, herencia o donación de una vivienda, y sirve para calcular impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.
En otras palabras, si vendes una vivienda debes hacerlo tomando en cuenta este valor y nunca por debajo de él, ya que así evitas problemas con Hacienda. Conocer el valor de referencia es esencial y no debe confundirse con el valor catastral.
El valor catastral, a diferencia del de referencia, es una estimación administrativa asignada por la Dirección General del Catastro en función de factores como la ubicación, el uso, la superficie o la antigüedad del inmueble. Se emplea principalmente para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y suele ser inferior al valor de mercado. Esta valoración, que depende del Ministerio de Hacienda, se revisa cada cierto tiempo, aunque no siempre refleja los cambios inmediatos del mercado inmobiliario.
Aunque el valor de referencia no puede superar el precio de mercado, resulta fundamental para determinar los impuestos mencionados. En la actualidad, solo se aplica a viviendas, garajes y fincas rústicas sin edificar, y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro, donde el titular puede acceder al detalle del cálculo utilizado para su determinación.
¿Por qué interviene Hacienda?
Imagen | Nemo, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Dicho esto, el problema surge cuando Hacienda detecta que el precio de venta declarado es inferior al valor de referencia. En ese caso, puede intervenir e imponer sanciones al sospechar que el vendedor ha recibido parte del pago en dinero no declarado o que intenta reducir la base imponible para pagar menos impuestos.
Por ejemplo, algunos propietarios transfieren su vivienda a un familiar o allegado mediante una venta a un precio meramente simbólico con el objetivo de eludir el pago del Impuesto sobre Donaciones correspondiente a cada comunidad autónoma.
Según la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, vender una vivienda con parte del pago en negro constituye una infracción grave que puede conllevar fuertes sanciones económicas si el vendedor no justifica adecuadamente el motivo de la venta a ese precio. Además, los contratos con importes muy inferiores al valor real son sometidos a un control especial y pueden ser investigados por la unidad de delitos económicos y fiscales. A todo esto se suma que el vendedor deberá abonar no solo la multa, sino también la diferencia de impuestos dejada de pagar inicialmente.
La multa… hasta prisión
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Vender una vivienda por debajo de su valor real puede acarrear sanciones que varían en función de la gravedad de la infracción. Los pagos en efectivo (en negro) superiores a 2.500 euros, que suelen tener como finalidad evadir impuestos, implican una multa del 25% sobre el importe, además de los intereses correspondientes.
- Si el precio declarado es inferior al 10% del valor real, se considera una infracción leve, sancionada con multas de entre 1.000 y 10.000 euros.
- En cambio, si el importe es inferior al 5%, la infracción pasa a ser grave, pudiendo derivar en multas de entre 20.000 y 100.000 euros e incluso penas de prisión de seis meses a dos años.
Para evitar problemas en la compraventa, especialmente si se realiza de manera particular, es fundamental contar con asesoramiento profesional y tener claros algunos aspectos clave. Uno de ellos es conocer el valor de referencia del inmueble antes de fijar el precio, disponible en la Sede Electrónica del Catastro, donde, como hemos explicado en otras ocasiones, basta con introducir los datos de la vivienda.
Aunque existen situaciones muy específicas que pueden justificar un precio de venta especialmente bajo —como deficiencias arquitectónicas o estructurales—, se trata de casos excepcionales y siempre será necesario disponer de un informe pericial que respalde dicho valor.
Y por encima del precio de mercado… ¿puedo venderla?
Por supuesto, una vivienda puede venderse por encima de su valor de referencia, pero hacerlo implica un mayor desembolso en impuestos, como la plusvalía municipal —a cargo del vendedor— o el incremento en el pago del IRPF.
Foto de portada | Kindel Media
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La noticia
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fue publicada originalmente en
Xataka Smart Home
por
Jose Antonio Carmona
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